Dossiê de uma operação: Condomínio Serra Azul, Itupeva/SP
Terreno quitado, projeto aprovado, obra de R$ 2,1 milhões com entrada de R$ 500 mil. Como a operação foi estruturada, etapa por etapa.
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- Hernando Tovani
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Um lote quitado num condomínio em Itupeva, um projeto aprovado e a decisão de estruturar o capital da obra em vez de imobilizar patrimônio. Este dossiê percorre a operação na ordem em que ela foi conduzida: terreno, projeto, estrutura, execução.
Sumário
O caso é simples de descrever e difícil de executar: uma residência de alto padrão, R$ 2,1 milhões de obra, R$ 500 mil de entrada e o restante estruturado em crédito liberado por etapas.
Terreno: o que foi analisado antes da estrutura
A matrícula foi lida antes de qualquer conversa sobre crédito. Situação, ônus e cadeia dominial definem se a operação existe.
Matrícula e situação documental
Situação, ônus e cadeia dominial definem se a operação existe. Neste caso, o lote estava quitado e sem pendências — o ponto de partida ideal.
Matrícula · [dd mmm aaaa]
Trecho da matrícula do lote, com dados pessoais ocultos. O que importa: ausência de ônus e titularidade regular.
O que muda quando o terreno já está quitado
- Não há parcela de terreno competindo com a obra.
- O capital próprio vai inteiro para a entrada.
- O crédito é dimensionado só sobre o custo de construção.
Projeto e orçamento de referência
O projeto aprovado fixa área, padrão e o orçamento que vira base do cronograma físico-financeiro.
"A estrutura nasce do projeto, nunca o contrário." — [autor da citação, a confirmar]
Estrutura de capital
Entrada de R$ 500 mil e crédito estruturado para o restante, organizado por etapas medidas.
Como a liberação acompanha a obra
Cada etapa concluída e medida libera a parcela seguinte.
| Etapa | Obra | Liberação |
| 01 | Fundação | [—] |
| 02 | Estrutura | [—] |
| 03 | Vedação e cobertura | [—] |
| 04 | Acabamento | [—] |
Comparação · Capital próprio integral × obra estruturada
| Critério | Capital próprio | Estruturada |
| Patrimônio imobilizado | 100% do custo | Entrada |
| Ritmo da obra | Depende do caixa | Segue o cronograma |
| Risco de parar | Alto | Medido por etapa |
Execução e acompanhamento
A obra é acompanhada etapa a etapa. Cada medição gera um registro — e é esse registro que libera a parcela seguinte do crédito.
O que este caso ensina
A ordem — terreno, projeto, viabilidade, estrutura, execução — é o que faz a operação caber no patrimônio de quem constrói.